mandag den 30. oktober 2017

Husk at udlevere vejledningen til lejekontrakten


Som oftest anvender udlejer ministeriets Typeformular A, 9. udgave, ved udlejning af beboelseslejemål.
 

Typeformularen er en autoriseret blanket til oprettelse af lejekontrakter og består af side 1-6, som skal udfyldes og underskrives af udlejer og lejer, samt side 7-14, som er en vejledning.
 

Typeformularen, som herefter bliver til parternes lejekontrakt, består altså af i alt 14 sider, og det er vigtigt, at udlejer sørger for, at lejer får udleveret alle 14 sider. Ellers kan det senere blive dyrt for udlejer.
 

Østre Landsret har tidligere fundet, at en udlejer, der ikke havde udleveret siderne med vejledningen til dagældende Typeformular A, 8. udgave, mistede sin ret til at kræve istandsættelse ved lejers fraflytning af et beboelseslejemål.
 
Begrundelsen var, at når udlejer ikke har udleveret vejledningen til lejer, har udlejer anvendt en uautoriseret blanket til lejekontrakten. Dette fik i Østre Landsrets dom blandt andet den konsekvens for udlejer, at afkrydsningen i lejeaftalens § 7 og § 8 - hvor det var angivet, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning, at det ved ophør skulle afleveres nyistandsat, og at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejerne – blev tilsidesat på grund af ugyldighed.
 

Udlejer havde herefter selv den indvendige vedligeholdelsespligt og kunne ikke kræve istandsættelse af lejemålet.
 

Selvom Østre Landsrets dom vedrørte 8. udgave af typeformularen, må det antages, at det samme må gøre sig gældende, hvis udlejer ikke udleverer vejledningen til nugældende 9. udgave.
 

Udleverer udlejer ikke alle siderne i typeformularen til lejer, er der således risiko for, at typeformularen vil blive anset som en uautoriseret blanket med den virkning, at de bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren færre rettigheder end angivet i loven, er ugyldige.
 
Adv. Sanne Alrik Sørensen, Kolding
 

torsdag den 5. oktober 2017

Højesteretsafgørelse om udgift til renovation


Højesteret afsagde den 21.9.2017 dom i en sag vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt en udlejer var berettiget til i lejekontrakten at aftale, at renovation skulle betales særskilt af lejer.

Højesteret har tidligere ved dom af 30.6.2009  fastslået, at det kræver lovhjemmel, hvis udlejer skal have adgang til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion. Retspraksis har siden da udviklet sig således, at det nu antages, at udlejer ikke kan kræve sine driftsudgifter til f.eks. PBS-gebyr, trappevask eller lignende refunderet hos lejer i form af en særskilt betaling ud over lejen, da der ikke er lovhjemmel hertil.

Indtil videre har det dog været uafklaret, om dette forbud mod betalinger ud over lejen tillige gælder for beboelseslejemål, som er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31.12.1991. Baggrunden er at det for disse beboelseslejemål gælder, at der er lovhjemmel til, at der kan aftales en leje, som er højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostningsbestemte husleje. Den aftalte leje er kun begrænset af reglen i aftalelovens § 36 om tilsidesættelse af urimelige aftalevilkår.

I den sag, som Højesteret afsagde dom i den 21.9.2017, var der imidlertid netop tale om et sådant lejemål. Udlejer havde i lejeaftalen benyttet sig af muligheden for at fravige de almindelige regler for lejens størrelse og anvendte en aftalt leje i stedet. Desuden havde udlejer i lejekontraktens § 11 anført, at lejer skulle betale renovation ud over lejen, hvilket lejer fremsatte indsigelser imod.

I sagen for Højesteret gjorde udlejer gældende, at lovbestemmelserne om fravigelighed måtte forstås således, at udlejer ud over en aftalt leje også var berettiget til at aftale, at renovation skulle betales særskilt ud over lejen.

 Højesteret fandt at bestemmelserne i lejelovgivningen om, at der kan aftales en højere leje, ikke angik hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. På den baggrund fandt Højesteret, at der ikke var den fornødne lovhjemmel, og at udlejer således ikke gyldigt kunne aftale, at der skulle ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.

Retspraksis er derfor nu, at også i de nyere ejendomme, hvor udlejer og lejer har fraveget lovgivningens lejebegrænsningsregler, og lejen er fastsat frit efter aftale, kan udlejer ikke ud over lejen kræve, at lejer ved særskilt betaling refunderer udlejers driftsudgifter til renovation.
 

Adv. Sanne Alrik Sørensen, Kolding

onsdag den 17. juni 2015

Ny typeformular til indgåelse af boliglejekontrakter


Ministeriet har netop offentliggjort den længe ventet nye typeformular til brug for indgåelse af boliglejekontrakter i private udlejningsejendomme.

Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015

Den nye typeformular hedder ”Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015” og er ændret på flere punkter i forhold til den gamle typeformular. Baggrunden er, at den nye typeformular er tilpasset de mange ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1.7.2015.  

Den nye typeformular kan anvendes på de lejekontrakter, som indgås fra den 1.7.2015 og fremefter. Dvs. indgår man en lejekontrakt i dag eller frem til den 30.6.2015, skal man fortsat anvende den gamle typeformular ”Typeformular A, 8. udgave af 3. september 2001”.

Det afgørende for, om man skal anvende den gamle eller den nye typeformular, er således, om udlejer og lejer indgår lejeaftalen før eller efter den 1.7.2015.

Ændringer i typeformularen

Den nye typeformular indeholder flere ændringer i forhold til den gamle typeformular, og udlejer opfordres til at være både grundig og forsigtig ved udfyldelse af lejekontrakter på den nye typeformular. Der er steder i den nye typeformular, hvor udlejer må siges at skulle ”holde tungen lige i munden”, når han udfylder den.
 
Fx er der kommet en ny § 10 i typeformularen, hvor udlejer kan vælge at anføre oplysninger om det lejede, fx praktiske oplysninger om forholdene i ejendommen. Det er i og for sig fint nok, men der er den begrænsning, at det, som er anført i § 10, ikke må være vilkår som allerede følger af lejeloven eller, som er fravigelser fra loven.  

Fravigelser fra lejelovens regler skal derimod fortsat skrives i typeformularens § 11, men her skal udlejer være opmærksom på, at i den nye typeformular er det anført, at ”Vilkår, som i sin helhed allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller af en husorden, må ikke anføres her”.

I praksis betyder det, at udlejer fx ikke længere må skrive i § 11, at der ved fraflytning skal afholdes et flyttesyn, idet pligten til at holde et fraflytningssyn allerede fremgår af lejeloven efter den 1.7.2015.

Der er således i den nye typeformular blandt andet indsat en begrænsning af, hvad en udlejer kan skrive ind i lejekontrakten. I praksis kan det få den konsekvens, at udlejer skal være meget opmærksom på, om det som han ønsker at skrive ind i lejekontrakten, skal anføres under § 10 eller § 11 – eller om det overhovedet må anføres i lejekontrakten.

Link til den nye typeformular
 
Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015 findes på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters hjemmeside.
 
 

 
Adv. Sanne Alrik Sørensen, Kolding

 

 
 
 
 

 

onsdag den 27. maj 2015

Opkrævning af PBS-gebyr hos lejer


I en ny dom fra Vestre Landsret har Landsretten taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt udlejer er berettiget til at opkræve et PBS-gebyr hos lejer.


I den konkrete sag fremgik det af boliglejekontrakten mellem udlejer og lejer, at lejen skulle betales via PBS, og at udgiften til PBS skulle tillægges opkrævning af huslejen.


Huslejenævnet havde truffet afgørelse om, at udlejer ikke var berettiget til særskilt at opkræve betaling for PBS-gebyret, men et flertal i Boligretten og Landsretten fandt derimod, at udlejer var berettiget til det.


Flertallet i Landsretten udtalte i deres afgørelse, at der efter det oplyste er forskellig praksis i landets huslejenævn og boligretter omkring, hvorvidt udlejer kan kræve, at lejer betaler lejen via PBS og pålægge lejerne at betale PBS-gebyret.


Flertallet i Landsretten fandt imidlertid, at en bestemmelse i lejekontrakten - om at lejen skal betales på udlejers konto via PBS, og at gebyret til PBS tillægges huslejeopkrævningen -  ikke er i strid med lejelovens bestemmelser. Efter karakteren af et PBS-gebyr, sammenholdt med dets størrelse, og da betaling via PBS ikke udelukkende er i udlejers interesse, fandt flertallet i Landsretten heller ikke, at en opkrævning af PBS-gebyret kræver særskilt hjemmel i lejelovgivningen.

Konklusionen er således, at der nu foreligger en dom, hvor Landsretten har fundet, at udlejer er berettiget til at indsætte en bestemmelse i en beboelseslejekontrakt om, at lejen skal betales på udlejers konto via PBS, og at gebyret til PBS tillægges huslejeopkrævningen

Adv. Sanne Alrik Sørensen, Kolding

torsdag den 5. marts 2015

Er der plads til rettidig omhu?

Det forventes, at der vedtages ændringer til lejeloven og boligreguleringsloven i løbet af foråret i år, således at ændringerne træder i kraft pr. d. 1. juli 2015.

Der har været skrevet meget om indholdet af ændringerne, og essensen af kommentarerne har væsentligst været meget negative.

Til trods herfor synes der at tegne sig et politisk flertal for ændringerne. Fra den borgerlige blok i Folketinget har Venstre støttet op om ændringerne, ikke nødvendigvis fordi ændringerne tiltaler Venstre, men angiveligt fordi Venstre ikke gerne ser, at lejelovsændringer får en negativ indflydelse på valget til Folketinget, ligesom Venstre – i hvert fald udadtil – forsøger at afbøde de mest markante ændringer, som kan være til skade for udlejere og ejendomsudviklere.

At der kan skabes politisk flertal for lovændringerne kan forekomme barokt, når det samtidig forholder sig således, at lejerorganisationer og udlejerorganisationer har været enige om at udtrykke kritik af lovforslaget.

Lovforslaget bærer undertitlen ”Forenkling og modernisering af lejelovgivningen”. Det er, således som lovforslaget nu fremtræder, vanskeligt at erklære sig enig i, at dette formål opnås med forslaget.

Flere punkter i lovforslaget vil således afstedkomme endnu større retsusikkerhed end lejelovgivningen p.t. frembyder, ligesom det må forventes, at forslaget vil pålægge udlejere større administrative byrder.

Forslaget indeholder bl.a. følgende elementer:
  1. Den hidtil gældende retstilstand, hvorefter et lejemål nyistandsættes og kræves nyistandsat ved fraflytning, ændres. Ændringen indebærer, at der ikke længere kan kræves nyistandsættelse for fraflyttende lejers regning, og kravet til istandsættelse ændres således, at det alene kan kræves, at lejer har foretaget normal istandsættelse, uden at dette nye begreb er defineret i loven.  Angiveligt afhænger spørgsmålet af, om der konkret er behov for istandsættelse, hvilket muligvis ikke kan antages efter kort tids leje uden egentlig misligholdelse, hvorimod istandsættelse for lejers regning efter flere års brug uden iagttagelse af lejers pligt til løbende vedligeholdelse antages at kunne afføde et berettiget krav om istandsættelse for lejers regning.  
  2. Retten til at lade lejen regulere med faste beløb til faste tidspunkter (”trappeleje”) afskaffes. I stedet indføres mulighed for i bestemte situationer at lade lejen regulere med udvikling i nettoprisindekset. Ændringerne er paradoksale, da det tidligere har været antaget, at lejeren nemmere kunne forholde sig til trappeleje end til, hvorledes lejen vil udvikle sig efter nettoprisindekset.
  3. Der vil blive stillet krav om tvungne ind- og udflytningsrapporter. Manglende iagttagelse af kravene dertil vil kunne afstedkomme, at udlejer mister enhver ret til istandsættelse for lejers regning.
  4. Indbringelse af sager for huslejenævn vil komme til at koste lidt mere, end tilfældet er p.t., men det er en nyskabelse, at nævnene får kompetence til at pålægge udlejer at betale et gebyr, foreløbigt kr. 2.080,-, såfremt lejer får ”fuldt medhold i nævnet”. Indbringer lejer en sag for nævnet med påstand om, at lejen er for høj, vil udlejer formentlig blive pålagt dette gebyr, såfremt lejer får ret i dette. Gebyret er tabt for udlejer, hvis udlejer skulle indbringe nævnsafgørelsen for boligretten og får medhold i, at lejen ikke var for høj.
  5. Der fastlægges nye krav om rullende 10 årige vedligeholdelsesplaner. Der forventes udstedt en bekendtgørelse til afdækning af, hvad planerne skal opfylde af krav, og der knyttes et strafelement til manglende overholdelse af kravet. Omkostningen til udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner vil kunne indeholdes i det omkostningsbestemte lejebudget.
  6. Der vil, som en naturlig konsekvens af ændringerne i lejelovgivningen, skulle udarbejdes en ny typeformular for beboelseslejekontrakter. Der foreligger endnu intet om, hvornår den kan forventes at foreligge.
 
Udover ovennævnte fremhævede eksempler på nye forhold i lejelovgivningen, indeholder lovforslaget en mængde yderligere forhold. Overordnet er det holdningen, at lovarbejdet mangler kvalitet, og at det må forventes, at der skal skabes en betydelig grad af retspraksis, før ændringerne bliver håndterbare.
Det vil være på sin plads at spørge sig selv, hvorvidt lovændringerne kan forberedes, så de væsentligste skadevirkninger undgås. Hertil må formentlig svares, at indtil 3. behandlingen er gennemført d. 7. april d.å., kan ændringerne ikke forberedes i detaljen, ligesom der efter d. 7. april d.å. bliver et langt tidsrum, hvor retspraksis må ”styre” anvendelsen af de nye regler i en retning, som aktørerne kan indrette sig efter. Ejendomsejere og lejere kommer således til at betale for den praktiske tilrettelæggelse af lovændringernes anvendelsesområde.
 
Herudover må det tilrådes, at lovforslaget gennemgås nøje, og at rådgivere involveres med henblik på tilrettelæggelse af de dele af den daglige drift, der skal ændres, hvis man vil undgå barokke og evt. strafsanktionerede konsekvenser ved tilsidesættelse - uanset om man er i god tro eller ej.
 
Adv. Jesper Hauschildt, Odense
 
 
 
 
 
 
 

fredag den 20. februar 2015

Hussælger ansvarlig for mangler ved husets omfangsdræn

En principiel dom fra 15.12.2014 afsagt af Højesteret har gjort det aktuelt at skærpe aftalen, når man sælger sit hus. Indtil den 15.12.2014 var det usikkert, om man som sælger kunne komme til at betale erstatning eller give afslag i købesummen for skjulte mangler.

Dommen handler om en køber, der konstaterede fugt i husets kælder efter overtagelsen. Spørgsmålet var bl.a. om der var mangler ved ejendommens dræn, der var beliggende under og rundt om huset, og om køber i givet fald var afskåret fra at påberåbe sig manglerne over for sælger efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LFFE). Dræn under og rundt om huset var ikke undersøgt i tilstandsrapporten, og der kunne heller ikke stilles krav om, at disse skjulte installationer skulle være undersøgt.

Højesteret fandt det på baggrund af skønsmandens erklæringer bevist, at der var mangler ved husets omfangsdræn, imens det ikke var bevist, at der var mangler ved drænet under huset.

Højesteret fastslog, at omfangsdrænet – der lå i jorden – rundt om huset ikke var en del af selve bygningen. Køber var derfor ikke i medfør af LFFE afskåret fra at påberåbe sig manglen. Sælger, der var i god tro, blev dømt til at betale et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Afslaget blev skønsmæssigt fastsat til kr. 150.000,00.

Dommen medfører, at advokater, ejendomsmæglere og andre, der beskæftiger sig med køb og salg af ejendomme, bør overveje, om der i købsaftalen skal indføjes en ansvarsfraskrivelsesklausul således, at sælger i købsaftalen fraskriver sig ansvaret for forhold, der ikke er omfattet af sælgers ansvarsfrihed efter LFFE. En sådan ansvarsfraskrivelsesklausul bør særligt nævne mangler ved skjulte, ikke undersøgte installationer, f.eks. omfangsdræn som et af de forhold som sælger fraskriver sig ansvaret for.

Sagen blev ført af undertegnede ved by- og landsretten, og af advokat Michael Clemmensen fra Focus Advokater P/S ved Højesteret.

Adv. Brian Jacobsen, Odense

torsdag den 8. januar 2015

Tilbud, der ikke var til stede i licitationslokalet, skulle ikke tages i betragtning

Højesteret finder i en nylig afsagt dom, at tre tilbud, som ikke var til stede, hvor åbningen og oplæsningen af tilbuddene fandt sted, ikke skulle tages i betragtning.

I sagen var tre kuverter med tilbud afleveret rettidigt på forstanderkontoret på skolen. De tre kuverter blev ved en fejltagelse ikke medbragt til åbningen og oplæsningen af tilbuddene, som blev gennemført i et klasselokale (licitationslokalet) på skolen. Kuverterne blev i stedet efterladt i forstanderens dueslag uden for hans kontor. Efter oplæsningen af de tilbud, der var medbragt i licitationslokalet, blev de glemte kuverter bragt ind i licitationslokalet. Kuverterne blev imidlertid ikke åbnet, men blev tilbageleveret til tilbudsgiverne uåbnet.

Højesteret udtalte:
”Fremgangsmåden ved åbning af tilbud må i lyset heraf tilrettelægges på en sådan måde, at risikoen for misbrug og andre uregelmæssigheder imødegås bedst muligt. Højesteret finder derfor – og under hensyn til det oplyste om, hvad der er sædvane i branchen – at tilbud som udgangspunkt ikke må tages i betragtning, hvis de ikke, inden åbningen af tilbud påbegyndes, er til stede der, hvor åbningen og oplæsningen af tilbuddene finder sted. Dette gælder, selv om tilbudsgiver har sørget for at indlevere sit tilbud i rette tid og på rette sted.

Ved licitationen den 18. juni 2008 på Bygge- og Anlægsskolen i Sisimiut var tre kuverter med tilbud ved en fejl ikke medbragt til det lokale, hvor tilbuddene blev åbnet, og de blev først bragt til stede, efter at åbningen og oplæsningen af de øvrige tilbud var tilendebragt. De tre glemte kuverter befandt sig indtil da på et sted, hvortil andre havde adgang. Under disse omstændigheder er der ikke grundlag for at fravige det ovenfor anførte udgangspunkt.”

Højesterets bemærkninger synes at være i tråd med praksis på området. Højesteret påpeger imidlertid, at det ved vurderingen af om ”glemte” tilbud kan tages i betragtning er en afgørende faktor, om der er risiko for misbrug. Hvis andre end udbyder har haft adgang til de glemte tilbud i tidsrummet fra åbningen af de ikke glemte tilbud og indtil de glemte tilbud bringes til licitationslokalet, kan der være risiko for misbrug.

For at undgå ovenstående problemstilling bør udbyder altid – inden det første tilbud åbnes – tjekke, at alle tilbuddene er medbragt i licitationslokalet. Dette kan evt. ske ved afkrydsning på en licitationsliste, der indeholder navnene på de tilbudsgivere, som forventes at afgive tilbud.


Adv. Brian Jacobsen, Odense